委托他人管理房屋，每月只收取生活費(fèi)。北京合同律師以案釋法是租賃合同還是委托合同？

　　基本案情

　　丁某是廣州市白云區(qū)某房屋的產(chǎn)權(quán)人。2005年3月，丁某與吳某簽署了第一份委托書，約定全權(quán)委托吳某代理涉案房屋的所有經(jīng)營(yíng)管理。吳某每月支付生活費(fèi)8000元，日常經(jīng)營(yíng)管理中產(chǎn)生的所有費(fèi)用由吳某承擔(dān)。

　　委托期滿后，2009年9月，丁某與吳某簽署了第二份委托書，約定生活費(fèi)變更為每月1.2萬(wàn)元，其余營(yíng)業(yè)費(fèi)用為吳某所有。涉案房屋經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在吳某所得費(fèi)中繳納。

　　第二份委托書期滿后，2014年9月，丁某與吳某簽訂第三份委托書，約定生活費(fèi)每月變更為3萬(wàn)元，其余委托事項(xiàng)不變。

　　受委托期間，吳某以其名義將涉案房屋出租給外人，并收取租賃保證金和租金。

　　自2019年6月起，吳某未再向丁某支付生活費(fèi)，丁某于2019年9月17日發(fā)布《解除委托聲明》，解除對(duì)吳某的委托。同日，吳某將涉案房屋交給丁某管業(yè)。

　　后來(lái)，丁某向法院提起訴訟，要求吳某支付2019年6月至2019年9月的租金和逾期支付租金的利息損失。吳某辯稱，該房屋僅受委托管理，其對(duì)外簽訂的租賃合同權(quán)利義務(wù)屬于丁某，即吳某無(wú)義務(wù)向丁某支付租金，支付租金的義務(wù)人為承租人。

　　裁判結(jié)果

　　廣州市越秀區(qū)人民法院一審判決：吳某向丁某支付3個(gè)月共9萬(wàn)元的租金，并支付逾期租金的利息損失。

　　吳某拒絕接受，提出上訴。

　　廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

　　裁判理由

　　本案當(dāng)事人沒(méi)有簽訂書面合同，只有丁于2005年3月、2009年9月、2014年9月與吳簽訂委托書，明確丁委托吳代理所有管理，丁主張與吳是租賃合同關(guān)系，吳主張是付費(fèi)委托合同關(guān)系。在這方面，法院根據(jù)整個(gè)案件的證據(jù)和發(fā)現(xiàn)的事實(shí)，與吳之間的委托合同關(guān)系，實(shí)際上是租賃合同關(guān)系。原因如下：

　　北京合同律師根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，委托人在委托合同中處理民事行為的后果由委托人承擔(dān)。委托人有權(quán)干預(yù)委托事項(xiàng)，要求受托人報(bào)告經(jīng)營(yíng)情況。委托人只按約定向受托人支付一定的報(bào)酬，經(jīng)營(yíng)收入歸委托人所有；在租賃合同中，出租人不干預(yù)承租人對(duì)租賃物的占有和使用，出租人的租金也不占用承租人。使用租賃物的收入直接相關(guān)，出租人只定期收取固定租金或資金回報(bào)。

　　本案中，丁某向吳某出具的《委托書》雖然稱丁某全權(quán)委托吳某代理涉案房屋的所有經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)，但約定辦理住宅轉(zhuǎn)店的費(fèi)用和日常管理中產(chǎn)生的所有費(fèi)用由吳某承擔(dān)，根據(jù)吳某在法院審理中的承認(rèn)，他有權(quán)決定涉案房屋的對(duì)外租賃事宜，無(wú)需向丁某匯報(bào)，涉案房屋的租賃收入與丁某的回報(bào)無(wú)關(guān)。無(wú)論吳某出租涉案房屋的收入如何，丁某都有權(quán)每月收取固定收入。根據(jù)聊天記錄，雙方都稱吳某每月固定支付給丁某的費(fèi)用為租金。基于上述事實(shí)，法院裁定丁某與吳某應(yīng)為租賃合同關(guān)系。

　　因此，吳作為承租人，應(yīng)按約定期限支付租金，自2019年6月起未按時(shí)支付租金，應(yīng)向丁支付拖欠租金和逾期租金利息損失。

　　律師說(shuō)法

　　如今，由于許多業(yè)主沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、時(shí)間和精力來(lái)管理自己的財(cái)產(chǎn)，他們會(huì)把自己的房子交給個(gè)人或企業(yè)出租和管理。雙方經(jīng)常簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同或由業(yè)主出具委托書。因此，雙方是委托合同還是房屋租賃合同，應(yīng)嚴(yán)格按照雙方的權(quán)利義務(wù)和法律法規(guī)進(jìn)行綜合判斷。北京合同律師講這實(shí)際上會(huì)影響租戶的權(quán)利。

　　●如果是租賃合同，此時(shí)租戶身份為次承租人，如果承租人拖欠租金，出租人行使合同終止權(quán)，次承租人將無(wú)法正常使用租賃房屋；

　　●如果是委托合同，此時(shí)租戶為承租人，其與委托人的房屋租賃合同依法約束出租人，租戶仍可繼續(xù)使用房屋。

　　為避免因協(xié)議不明確引起的糾紛，業(yè)主應(yīng)與受托人簽訂正式合同，明確約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，租戶在租賃房屋時(shí)應(yīng)審查房屋的產(chǎn)權(quán)和出租人的身份。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》

　　第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收入、承租人支付租金的合同。

　　第七百二十條租賃期間使用租賃物取得收益的，除當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第七百二十一條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

　　第七百二十二條承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。

　　第九百一十九條委托合同是委托人與受托人約定處理委托人事務(wù)的合同。

　　第九百二十六條受托人以自己的名義與第三人簽訂合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人原因不履行對(duì)委托人的義務(wù)的，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，因此委托人可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利。但第三人與受托人簽訂合同的，除非知道委托人不會(huì)簽訂合同。

　　第九百二十七條受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給委托人。